论文导读：对房产登记提出了更高的要求。房产基础测绘是一荐基础性、公益性的测绘活动。坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式，越来越多地被应用于现代建筑中，多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用，顶层为跃层的住宅日益增多。

　　关键词：测绘，房产登记，应用

　　2007年7月1日《物权法》正式实施。根据《物权法》的要求，国家建设部制定了《房屋登记办法》并于2008年7月1日正式实施。这一部法律和部门规章的先后实施加强了不动产登记的法律地位，同时明确了登记部门的义务与责任，对房产登记提出了更高的要求。科技论文，应用。

　　房产基础测绘是一荐基础性、公益性的测绘活动。房屋所有权人在申请登记前，要到房产测绘窗口申请房产（基础、项目）测绘，由测绘人员现场勘查，绘制房产分幅图、分丘图、分户图，编制房屋测绘幢号，填写丘与房屋属性信息调查表。工作完成后，向测绘申请人提供房屋基础测绘现场分丘示意图和房屋测绘报告书。房屋所有权人申请登记时，要向窗口受理人员提交必要的证明材料，还要向窗口受理人员提交基础测绘现场分丘示意图。窗口受理人员要详细查看现场示意图内容（包括市政道路及道路名称，河流及河流名称，丘界限及产权人名称，所测房屋及屋角坐标，房屋测绘幢号和派出所编号，丘座落、街坊号、丘号、指北针等），然后比对配证图上的房屋测绘幢号，规划证红线图或土地证地籍图中的位置与平面坐标，如果这些内容与基础测绘现场分丘示意图上的内容符合，则可以认定房屋现场曾做过实地查看，并且就房屋现场与所有权人提交的证明资料认真审核。

　　在审核环节，工作人员不必再到现场进行实地检查，可以在房屋办公室系统GIS图形中打开房产分幅图，凭借房屋测绘幢号调出房屋现场图形，观查房屋的座落、位置关系、权属、数量、四邻、周边道路；也可以根据房屋测绘幢号于楼盘表的一一对应关系，迅速定位房屋楼盘表，确定房屋基本幢数，进而制定幢房屋权属现状信息。

　　房产调查的基本单位是幢，也是房产要素测量的基本单位，因而在房产测量中对“幢”的概念是同期规划、同期建设、同期验收的建筑，理论上和实践操作中，同一幢楼应该是同期规划、同期建设和同期验收的，不同期规划、建设和验收的项目将各自独立，单独成幢。作为同一幢楼，地面以上部分的基础、结构应为统一整体，具体是指房屋的各个部分结构相连，即各个部分的梁、柱、墙等相互联接在一起，不可分割。如果房屋各部分间互不相连，则可以将各部分独立分幢。

　　房屋所占用的土地应为同一产权人根据有关规定，房屋所有权人与土地使用权人相一致的原则是房屋权属登记的基本原则。如果房屋所占用的土地分属于不同使用权人的多块土地上，且各土地使用权人的土地权属清楚，则该房屋不能作为一幢处理。

　　有共同的共有共用设施的房屋，最重要的是对共有建筑面积的分摊计算的影响。如果房屋各部分之间没有共同的共有共用设施，那么，无论是作为一幢还是作为多幢，对共有建筑面积分摊计算的影响可以忽略不计。

　　关于商住楼楼间分摊问题，商住楼一般为一幢楼的下部若干层为商业（或非住宅），上部若干层为住宅。两部分功能不同结构也往往不相同，商业部位若干层的楼梯间与商业部位不相通，而与住宅相通，主要是为上部住宅服务的，该部分楼梯面积怎样分摊还需探讨。如分摊给商业部位，商业部位并不使用，商业部位有时还有自用楼梯；如分摊给住宅部位，商业部位层数越多，住宅部位分摊面积就越大，并主要因为下部商业而引起。我们的作法是：商用部位的楼梯间（不含商业自用的）和层顶楼梯间由全楼分摊；住宅部位的楼梯间由住宅分摊。科技论文，应用。科技论文，应用。这样，既体现了全楼的整体概念，也兼顾了谁受益，谁分摊的原则。

　　房屋相邻两个层面的层高均未达到2.20m时的面积计算 ，按法律规定，房屋层高要达到2.20m才能计算建筑面积。

　　坡屋顶内空间面积的计算，坡屋顶作为中国传统建筑的一种形式，越来越多地被应用于现代建筑中，多层住宅的坡屋顶内空间被普遍利用，顶层为跃层的住宅日益增多。科技论文，应用。《规范》规定：斜面结构屋顶高度在2.20M以上的部位，按其外围水平投影面积计算，高度在2.20m以下的部位不计算建筑面积。坡屋顶一般可作为居室或储藏室，具有良好的通风和采光，无论从技术角度还是经济角度来看，坡屋顶部是比较合理的，可将其用作与整个建筑空间等同的一个部分，坡屋顶间的使用可以从屋脊一直延伸到屋檐，靠着屋檐的短墙还可摆放家具，整个空间都可以得到充分利用。因此我们建议：高度在1.50—2.20M的部位应适当计算面积，可按其处围水平投影面积的一半计算建筑面积。在面积计算时，应将其与平屋顶结构区分开来，以体现坡屋顶的利用价值。

　　有许多沿街的楼房，下面几层是商业用房，上面是住宅，通往住宅要走室外楼梯。该部分共有面积如何分摊比较合理呢？本人认为在考虑这个问题时，首先要改变“谁使用谁分摊”的思维方式，要从整体加以考虑。由于是商住楼，必然分为商业和住宅两个功能区，室外楼梯是作为连接两个功能区的纽带，是整幢楼不可缺少的部分。一般情况下，是由住宅部分使用，但它也是整幢楼的消防通道，对整幢楼的管理、维修等都起着作用，因此，该室外楼梯应作为整幢楼的共有面积，由商业和住宅两个功能区共同分摊。

　　关于跨层共有建筑面积公摊的问题近年来，随着住宅商品化制度的不断推进和房地产市场的日趋活跃，房屋所有制关系越来越复杂，由单一产权向多产权转化，异产同幢房屋空间面积的分析成为一项复杂而细致的工作，明确划分功能区，准确认定幢共有面积、层共有面积、功能区共有面积，作到公正、公平。合理分摊已成为我们房产测绘人员一项重要工作。目前，建筑面积已成为核定商品房价格最基本的计量单位，房屋出售时，不同楼层价格不同，当共有面积跨层分摊时将与房价产生矛盾。例如：地下室作为共有建筑面积进行分摊就存在一些问题，地下室销售价格往往比地上部分低得多，如将地下室作为共有建筑面积进行分摊，分摊到不同层的共有面积将被计人到相应的产权面积中，同是由地下室分摊所得的共有面积因房屋所处楼层不同引起价格差异势必造成不合理。其实不仅仅是地下室，其它共有面积跨层分摊时也存在同样的问题。在实际工作中，当共有面积跨层分摊时，我们必须认真界定共有面积及其分摊范围，并在产权证配图上注明套内建筑面积、共有分摊面积明细表，以增加透明度，保护产权人的合法权益。科技论文，应用。

　　工作中一般要按号定表、以图管房，通过房产分幅图将房屋信息地理化，可以清晰界定房屋的权属界线，增强房屋产权的权属意识。通过房屋测绘幢号化解了单幢房屋信息孤岛的难题，不受单位名称、派出所院落、道路变化的干扰直接进入房屋楼盘表，化繁为简，加快登记速度，提高了办事效率，有利于房产基础测绘成果向实用通过这一步审核可以杜绝任何重复办证、重复抵押，隐瞒司法限制的企图，向格式化的科学方向转化，实现了测绘前置的改革意义。科技论文，应用。

　　以上是本人在工作中遇到的一些问题及思考，提出来与各位同仁共同探讨，寻求更加合理的方式、方法，使得房产面积的计算朝规范化方向发展，让产权人放心、满意。